LAS RENTAS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO. LOS SEGUROS Y GARANTÍAS EN CASO DE IMPAGO DE LA RENTA POR EL ARRENDATARIO (COVID 19)
La crisis sanitaria derivada
del covid-19 ha provocado la declaración de estado de alarma y de emergencia
sanitaria por salud pública, a causa de la declaración internacional por la
(OMS) de “pandemia-COVID-19”,
Las consecuencias derivadas de
ambas situaciones ha supuesto especialmente para las pequeñas y medianas
empresas con arrendamientos de local de negocio un escenario brutal de
deterioro económico y financiero con la imposibilidad total o parcial
sobrevenida del uso y del goce pacífico del local como instrumento del
ejercicio y de la continuidad de la actividad empresarial propia habitual, principalmente
por las medidas restrictivas de cierre, suspensión e interrupción temporal de
actividades no esenciales, así como de una total y consecuencial incertidumbre
e inseguridad jurídica, por y a pesar del RDL 15/2015, de 21 de abril, de
medidas urgentes complementarias para apoyar a la economía y el empleo.
La reacción del ejecutivo y
posteriormente del legislativo ha sido establecer un régimen diferente para el
caso arrendamientos de local de negocio destinado a arrendatarios autónomos y
pymes con arrendadores grandes tenedores, a los que se aplicará una moratoria
automática sin intereses ni penalizaciones mientras que, para el resto, un
aplazamiento temporal y extraordinario, sin plazo preestablecido, pero sí, en
el caso de moratoria automática, durante el estado de alarma y de sus prórrogas
y a las mensualidades siguientes,
prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el
impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso,
los cuatro meses.
Nada dice el RDL 15/2015 sobre la facultad de
desistimiento del arrendatario de local de negocio, sí prevista legamente para
los arrendamientos de vivienda (art. 11 LAU).
Esta facultad no se encuentra
prevista generalmente en los contratos de arrendamiento de local de negocio; entendemos que no existe óbice alguno en que éste pueda solicitarlo y sea
aceptado expresa o tácitamente por el arrendador, circunstancia distinta será
la liberación o moderación de las cláusulas penales por incumplimiento de las
rentas impagadas y de aquellas otras hasta el vencimiento del contrato de
arrendamiento. El arrendatario queda privado de su interés por tales circunstancias
de hecho y de derecho en el uso y goce del local que constituía el instrumento
esencial para el ejercicio de su actividad económica.
Ello significa que, a falta de
pacto entre las partes sobre el aplazamiento o disminución del precio del
arrendamiento, dichas medidas establecidas en el RDL 15/2020 serán las
aplicables, por lo que, en tales situaciones, el arrendatario tendrá que
solicitar la moratoria automática en el primer supuesto y, en el segundo, el
aplazamiento extraordinario, con el fin de evitar perjuicios directos e indirectos
al avalista o al fiador en el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto
de garantía adicional contractual.
El RDL 15/2015 nada dice sobre
las consecuencias de tales medidas en las garantías adicionales
contractualmente preestablecidas en los contratos de arrendamiento de local de
negocio (avales a primer requerimiento, fiadores y seguros). Sí, respecto a las
fianzas, que podrán las partes disponer de ellas y servir de pago total o parcial
de las rentas, debiéndose reponer aquellas en un plazo de un año.
Con respecto a los seguros,
habría que hacer una serie de distinciones respecto al seguro multirriesgo de
empresa y de aquel otro seguro en protección de impago de alquileres de local
de negocio. En el primero de ellos, posiblemente pueda pretenderse que la aseguradora
se haga cargo de las consecuencias del impago del alquiler, siempre y cuando su
causa derive de un hecho cubierto en la póliza como daño material específico- la
inhabilitación del local-, siempre que no se
encuentre excluido expresamente en la póliza (pandemia).
Y, por otro lado, el
seguro de impago de alquiler que garantiza la prestación de un servicio y de la
cobertura de los daños materiales equivalente a las rentas reclamadas dentro de
los límites establecidos en la póliza, si bien quedando presente las cláusulas
de exclusión generalmente introducidas en las pólizas de este tipo referidas a
los calificados por las autoridades gubernativas como de “catástrofe o
calamidad nacional”.
Los interrogantes sobre este último tipo de pólizas se ciernen, aparte de la exclusión, también con el titular del interés asegurado, el pago de las primas, especialmente en los seguros por cuenta ajena y si durante estos momentos de pandemia nos encontramos con circunstancias de agravación del riesgo para las pólizas contratadas y de las futuras.
BENITO OSMA, Félix., “La excesiva onerosidad de las prestaciones en la contratación mercantil”, Estudios sobre el futuro Código Mercantil: libro homenaje al profesor Rafael Illescas Ortiz. Getafe :Universidad Carlos III de Madrid, 2015, pp. 1226-1231. ISBN 978-84-89315-79-2.
http://hdl.handle.net/10016/21051
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